به گزارش عدلنامه، سهیل طاهری، وکیل پایه یک دادگستری، عضو هیات علمی دانشگاه و عضو هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز اظهار کرد: فروش مال غیر به معنی نقل و انتقال مال دیگری، بدون اجازه مالک آن است، اما هرکس که اقدام به انتقال مال دیگری کند، لزوما مجرم نبوده و ممکن است عملش مصداق معامله فضولی باشد.
طاهری ادامه داد: معامله فضولی به معامله‌ای گفته می‌شود که شخصی بدون اجازه مالک، اقدام به انتقال مال او کند تا اینجا به نظر می‌رسد تعریف فروش مال غیر و معامله فضولی تقریبا یکسان باشد، اما تفاوت این دو در نیت فردی است که مال دیگری را انتقال داده است.
این وکیل دادگستری با بیان اینکه شخصی با تصور اینکه مالی متعلق به خودش است، اقدام به فروش آن می‌کند و بعدا متوجه می‌شود اموال دیگری را فروخته است، اظهار کرد: در اینجا، چون شخص سوء نیت نداشته و بدون اطلاع از اینکه مال متعلق به خودش نیست، دست به فروش آن زده، با اثبات نداشتن سوء نیت، مرتکب جرم فروش مال غیر نشده، بلکه معامله فضولی انجام داده است.
مجازات فروش مال غیر چیست؟
وی بیان کرد: قابل ذکر است در حوزه املاک، فروش یک زمین به چندین نفر از مصادیق جرم فروش مال غیر است و مجرم طبق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب سال ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام و رای وحدت رویه شماره ۵۹۴-۱۳۷۳/۹/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که تصرف کرده و رد مال به مالک، محکوم می‌شود و اگر مرتکب جرم از کارکنان دولت باشد، به انفصال دائم از خدمات دولتی نیز محکوم می‌شود. فروشنده مال غیر به صورت قانونی مسئول و مجرم است و تمام خریدارانی که با بی اطلاعی از اصل موضوع، زمین را خریداری کرده‌اند می‌توانند برای جبران خسارات به شخص فروشنده مراجعه کنند و اگر خریدار زمین بداند زمین مورد معامله متعلق به فروشنده نیست، شریک در جرم خواهد بود.
طاهری درباره جرائم غیرقابل گذشت بیان کرد: در حال حاضر به موجب ماده ۱۱ قانون کاهش مجازات حبس تعزیری، اگر نصاب مالی مال مورد کلاهبرداری از ۱۰۰ میلیون تومان بیشتر نباشد، جرم مذکور داخل در انواع جرایم قابل گذشت است، یعنی فقط شاکی خصوصی می‌تواند پرونده را به جریان بی‌اندازد یا با رضایت خود، آن را مختومه کند؛ چنانچه حد نصاب مالی مال موضوع جرم کلاهبرداری بیش از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، جرم غیر قابل گذشت تلقی می‌شود.
طاهری در پاسخ به این سوال که راهکار‌های جلوگیری از وقوع این اتفاقات چیست، تصریح کرد: در سال‌های اخیر اقداماتی جهت جلوگیری از انتقال مال غیر در حوزه املاک و فروش یک ملک به اشخاص متعدد توسط کلاهبرداران، صورت پذیرفته که یکی از آن اقدامات گرفتن کد رهگیری در معاملات املاک است؛ چنانچه سامانه‌ای برای ثبت معاملات و املاک در کشور راه‌اندازی شده که تمامی مشاوران املاک را موظف می‌کند قرارداد‌های خرید، فروش، رهن و اجاره خود را در این سامانه ثبت کنند و اقدام به دریافت کد رهگیری کنند، از آن‌جا که سامانه دریافت کد رهگیری املاک در سراسر کشور به صورت آنلاین قابل دسترسی است، از فروش همزمان یک ملک به چند نفر جلوگیری می‌شود.
برای جلوگیری از کلاهبرداری مردم، سعی کنند با اسناد رسمی معامله کنند
وی با بیان اینکه در حال حاضر بدون گرفتن کد رهگیری هم انجام معاملات صحیح است، گفت: راه دیگری که میتوان با انجام آن از سوء استفاده کلاهبرداران جلوگیری کرد این است که مردم سعی کنند با اسناد رسمی معامله کنند، زیرا وقتی ملکی سند رسمی دارد مالک قبلی آن در دفتر خانه مشخص است، اما نمی‌توانیم بگوییم این راهکار نیز به طور حتم از انتقال مال غیر جلوگیری می کند.
طاهری ضمن بیان اینکه سندی رسمی است که مامور صلاحیت دار آن را تنظیم کند، گفت: ممکن است من به موجب سند رسمی مالی را از شما بخرم که شما شب قبل آن را با سند عادی به شخص دیگری فروخته باشید. بنابراین به نظر می‌رسد، برای جلوگیری اساسی از این حوادث باید اقدامات قانونی انجام شود که به موجب آن فقط اسناد رسمی معتبر باشند و اسناد عادی اعتبار نداشته باشند. در این صورت مردم برای انجام معاملات مجبور به تنظیم سند رسمی می‌شوند و فروش مال غیر اتفاق نمی‌افتد یا بسیار کاهش می‌یابد و البته موانع و دلایلی وجود دارد که به خاطر آن مردم استفاده از اسناد عادی را به تنظیم سند رسمی ترجیح می‌دهند.
دلیل تمایل مردم برای تنظیم اسناد عادی چیست؟
وی با اشاره به موانعی که باعث متمایل شدن مردم به استفاده از سند عادی می‌شود گفت: یکی از این دلایل سرعت و سهولت نوشتن سند عادی است؛ اگر من و شما تصمیم به انتقال مال خود بگیریم می‌توانیم در همان لحظه به توافق برسیم و یک مبایعه نامه عادی تنظیم کنیم، اما برای تنظیم اسناد رسمی باید استعلام گرفته شود و انتقال آن حداقل ۱ یا ۲ هفته طول می‌کشد.
طاهری تشریح کرد: مورد دیگر هزینه تنظیم سند است و این هزینه به ملک بستگی دارد. مثلا انتقال یک واحد آپارتمان ۱۲۰ متری در شهرک غرب حداقل ۸۰۰ هزار تومان هزینه دفتر خانه دارد و با احتساب هزینه دارایی و مالیات ممکن است حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان هزینه ببرد بنابراین برخی افراد ترجیح می‌دهند این هزینه را نپردازند و به سند عادی اکتفا کنند.
وی گفت: دلیل دیگری که مردم را به استفاده از اسناد عادی متمایل می‌کند این است که برخی از اسناد به موجب بخشنامه‌ها و قوانین اصلا قابل انتقال نیستند مثلا ویلا‌هایی که در حاشیه رودخانه‌ها ساخته شده با اینکه قیمت‌های نجومی دارند، اما برای انتقال آن باید از منابع طبیعی استعلام گرفته شود و منابع طبیعی جواب این استعلام را نمی‌دهد درنتیجه نمی‌توان سند را منتقل کرد.
این وکیل دادگستری تصریح کرد: در حال حاضر طرحی در مجلس وجود دارد که معاملات اموال غیرمنقول با سند عادی را باطل اعلام می‌کند. این طرح به تصویب مجلس رسید، اما با ایراداتی از شورای نگهبان مواجه شد، مجلس این ایرادات را برطرف کرده و اخیرا به شورای نگهبان ارسال کرده است و در صورت نهایی شدن این طرح با تائید شورای نگهبان میتوان امیدوار بود موارد انتقال مال غیر در کشور به طور ملموسی کاهش یاید. /باشگاه خبرنگاران جوان
