بخش عمده‌ای از ورودی پرونده ها به قوه قضائیه مربوط به حوزه اسناد و املاک است. جعل سند، فروش مال غیر و فروش یک ملک به چند نفر… این پایان ماجرا نیست؛ دولت نیز تا کنون نتوانسته به خوبی در حوزه مسکن نقش آفرینی کند. ساخت مسکن و حتی تزریق منابع مالی به حوزه ساخت مسکن نیز نتوانست به نیاز جامعه پاسخ درستی بدهد؛ اما طی سال‌های اخیر خبری از یک طرح «الزام به ثبت سند رسمی اسناد عادی» داده شده طرحی که قرار است به قانون تبدیل شود و به این بی سر وسامانی پایان دهد.
در همین رابطه با حجت‌الاسلام محمدامین کیخای فرزانه، عضو کمیته نهایی سازی متن طرح الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام گفتگویی شده که در ادامه مشروح آن آمده است.
-متن طرح الزام به ثبت سند رسمی اموال غیرمنقول در چه مرحله ای قرار دارد؟
حجت‌الاسلام کیخای‌فرزانه: حدود ۱۰ سال است که این طرح در مجلس های مختلف مورد بررسی قرار گرفته است و حلقه اصلی این طرح، کمیته تدوین کننده متن طرح الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول است. حدود هفت سال این طرح بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان رفت و برگشت داشت و چهار مرتبه شورای نگهبان نسبت به این طرح ایراد گرفته که در نهایت نیز به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد.
این طرح مصوب مجلس سابق در زمان ریاست دکتر لاریجانی بر مجلس شورای اسلامی است که مجلس فعلی نیز بر آن اصرار نموده است. مجمع تشخیص مصلحت نظام طبق اصل ۱۱۲ قانون اساسی ایراداتی را نسبت به مصوبه مجلس وارد می‌دانست که طی جلسات کارشناسی سعی در رفع آنها طی چند ماه گذشته داشته است.
برای نخستین‌بار در نظام حقوقی کشور، رهبری نظام مصداقأ مجرای مصلحت را تشخیص دادند و در تاریخ هفتم تیرماه ۱۴۰۲ به مجمع ابلاغ کردند. به بیان دیگر برای نخستین بار چه در زمان رهبری امام خمینی (ره) که بحث قانون شهرداری و قانون کار مطرح بود و مجرای ایجاد مجمع تشخیص این دو قانون بود، هیچ وقت حضرت امام(ره) مصداقأ تکیلف نکردند که این مصلحت احراز شده است.
بلکه گفتند تشکیلاتی ایجاد شود که این دو موضوع را بررسی کند و آن مجمع تشخیص بود و چه در زمان رهبری حضرت آیت الله خامنه‌ای چنین امری سابقه ندارد که از حیث تحلیلی نشان از اهمیت این مهم است.
به بیانی دیگر «بحث اسناد عادی و رسمی اموال غیرمنقول» یک ابرچالش در نظام حقوقی، اجتماعی و اقتصادی ایران است. تقریبأ از اوایل سال ۱۴۰۲ دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام کمیته‌ای را تشکیل داد که این کمیته یک هسته اصلی متشکل از قوای سه‌گانه داد که حسب مورد از وزارت خانه، دستگاه‌ها و نهادهای دعوت می‌کند که نقطه نظرات خود را در این هسته اصلی و بیان و در این هسته اصلی این نقطه نظرات مورد بررسی قرار گیرد تا به متن مطلوب و استاندارد مدنظر مجمع تشخیص مصلحت نظام به‌عنوان پیش نویس طرح دست پیدا کنیم.
تاکنون این کمیته بیش از ۴۰ جلسه برگزار کرده است؛ به ویژه پس از تاکیدات مقام معظم رهبری، این کمیته عزم خود را جدی‌تر کرده تا بتواند پیش نویس طرح الزام به ثبت سند رسمی اموال غیرمنقول را پیش ببرد و مصلحت قطعی کشور را در قالب یک متن تقنینی به نتیجه برساند.
-در حال حاضر طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول در چه وضعیتی قرار دارد؟
حجت‌الاسلام کیخای فرزانه: متن در کمیسیون حقوقی- قضائی مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب شده است و در دستور کار صحن مجمع تشخیص است. به‌بیان دیگر در حال حاضر صحن مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی، تصویب یا ارجاع مجدد در خصوص برخی موارد به کمیسیون است.
حدود دو ماه است که این طرح در صحن مجمع تشخیص مصلحت مطرح شده است. برخی از مواد همانند ماده یک در این صحن به تصویب رسیده است.
ضمانت اجراهایی برای ماده یک از سوی مجلس شورای اسلامی پیشنهاد شده بود، در مجمع تشخیص این ضمانت اجرا که بطلان معاملات عادی مربوط به اموال غیرمنقول بود، با توجه به نظرات شورای نگهبان و برخی از مشورت‌هایی که اخذ شد به یک ضمانت اجرای دیگری رسید که الحمدالله این ضمانت اجرای جدید مورد توافق قرار گرفت.
آیت‌الله لاریجانی، ریاست معزز مجمع تشخیص مصلحت نظام در جلسات مکرری در صحن مجمع و در کمیسیون حاضر شدند و حتی با کمیته نیز جلسات متعددی برگزار کردند که در نهایت نظریه عدم پذیرش دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مبنی بر اسناد عادی در محاکم دادگستری و سایر مراجع اداری محل پذیرش قرار گرفت و این موضوع در صحن نیز تصویب شد.
در جلسات صحن و حسب مورد کمیسیون، در خصوص ارجاعات مجدد صحن در حال بررسی موارد هستند. به‌طور میانگین هفته‌ای دو یا سه جلسه صحن مجمع تشخیص مصلحت نظام به موضوع بررسی مصوبات کمیسیون حقوقی و قضائی این مجمع می‌پردازد و یا اجمال، ابهام و یا اشکال از صحن به کمیسیون حقوقی قضائی این مجمع ارجاع می‌شود.
موضوع اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام طی چند ماه اخیر نهایی سازی طرح الزام به ثبت سند رسمی اموال غیرمنقول است که این امر بیانگر و نشان دهنده چند لایه و پیچیده بودن این طرح است. برخی از تبصره‌های ماده یک این طرح محل اشکال بود که هفته گذشته مورد بررسی قرار گرفت، از جمله فسخ معاملات اموال غیرمنقول که از شمول ماده یک خارج شده است.
همچنین از جمله حقوق متصوره در زمان گذار تصویب طرح تا زمان اجرای نهایی (با توجه به ماده ۱۰) و برخی از موضوعاتی که توسط صحن به کمیسیون ارجاع شده بود که امیدواریم در جلسه آتی صحن مورد تصویب قرار بگیرد. در جلسه گذشته نیز مواردی که از سوی کمیته در رابطه با این طرح جمع بندی شده بود به تصویب کمیسیون رسید و امیدواریم که در جلسه آتی صحن مورد بررسی و تصویب قرار بگیرد.
*طرح الزام به ثبت رسمی تا پایان سال تصویب خواهد شد
این رفت و برگشت طرح در کمیته، کمیسیون و صحن مجمع تشخیص مصلحت نظام نشان دهنده اراده جدی نظام جهت تصویب متنی کامل، جامع و رافع مشکلات این حوزه است که یک اراده خوبی را در مجمع در این رابطه شاهد هستیم که بفضل الله تعالی امیدوار هستیم حداکثر تا پایان سال این طرح را به جمع بندی و تصویب برسانیم. فارس: با تصویب ماده یک طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، تکلیف معاملات با اسنادعادی چگونه خواهد بود؟
حجت‌الاسلام کیخای‌فرزانه: ضمانت اجرای ماده یک این طرح که در متن مصوب مجلس شورای اسلامی پیش‌بینی شده بود، ضمانت اجرای بطلان بود.
به بیان دیگر قرار بر این بود که تمامی معاملات در بازه زمانی که ماده یک در نظر گرفته بود( یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰) در خصوص اموالی که سند رسمی دارند، باطل تلقی شود و به تعبیری تدوین کنندگان متن ماده یک در مجلس شورای اسلامی مدنظر داشتند مسیری که منجر به آلوده شدن مجدد رود می شد را قطع کنند تا بتوانند اسناد عادی مربوط به گذشته را تعیین تکلیف کنند.
مهمترین و محکمترین ضمانت اجرای حقوقی «بطلان» است، زمانی که گفته می شود معامله باطل است، یعنی هیچگونه اثری را نمی‌توان نسبت به آن معامله اعمال کنیم.
شورای نگهبان این موضوع را خلاف شرع تلقی کرده بود و در مجمع تشخیص مصلحت نظام با نگاهی که بتوانیم ملاحظات فقهای محترم شورای نگهبان و در عین حال مصلحتی بوده این قانون را رعایت کنیم، این موضوع محل توجه و عنایت قرار گرفت.
بنابراین ضمانت اجرایی در نظر گرفته شد که شاید بتوان گفت این ضمانت اجرا بینابین است. ما سه نوع ضمانت اجرا (حقوقی، کیفری و اداری) داریم. در ضمانت اجرای کیفری، کیفرگذاری تقنینی است. یعنی فرد مرتکب مجرم است و ضمانت اجرای این ارتکاب، مجازات خواهد بود.
با توجه به اینکه سیاست نظام بر جرم‌زدایی و کیفرزدایی است بنابراین ضمانت اجرای کیفری آسیب‌هایی را در پی داشت، از همین رو این نوع ضمانت اجرا برای ماده یک طرح الزام به ثبت رسمی اسناد اموال غیرمنقول کنار گذاشته شد. در ضمانت اجرای حقوقی، ضمانت اجرایی است که به وضعیت معاملات توجه دارد.
این نوع از ضمانت اجرا در لسان حقوق داخلی معاملات دارای سه وضعیت صحیح، باطل و یا غیرنافذ است.
مبتنی بر مطالعات حقوق تطبیقی دو وضعیت بطلان نسبی (وضعیتی که نسبت به طرفین معامله صحیح است اما نسبت به اشخاص ثالث باطل است) به‌عنوان وضعیت چهارم در حقوق تطبیقی محل توجه برخی از نخبگان و اساتید بود و وضعیت پنجم، ماده ۴۸ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ است، ضمان اجرایی که عنوان می‌کند که در مراجعه قضائی و اداری خود این نوع دعاوی را نپذیریم و ضمانت اجرایی شبهه اداری و حقوقی در نظر بگیریم؛ به این معنا که اگر این دعوا مطرح شد، فارغ از حکم اولیه آن، مراجع اداری و قضائی آن را استماع نکنند. این امر در ادبیات حقوقی به نظریه عدم قابلیت استناد یا عدم قابلیت استماع مشهور است.
این پنج وضعیت (سه وضعیت در حقوق داخلی و دو وضعیت دیگر) پنج گزینه ما در وضعیت ضمانت اجرای حقوقی را تشکیل می داد. ضمانت اجرای ماده ی طرح الزام به ثبت سند رسمی اموال غیرمنقول، بطلان بود اما بسیاری بر این باور بودند که این ضمانت اجرای سنگینی است از همین رو ضمانت اجرای جایگزین بطلان انتخاب شد، جایگزین بطلان، هیچ یک از پنج وضعیتی که به آن اشاره شد، نیست بلکه نوعی از ضمانت اجرای اثباتی معاملات است که شباهت هایی به ماده ۴۸ قانون ثبت ۱۳۱۰ دارد.
به بیان ساده، ماده یک مصوب عنوان دارد که فارغ از ضمانت اجرای ثبوتی، ما یک ضمانت اجرای اثباتی تحت عنوان عدم پذیرش اسناد مربوط به اموال غیرمنقول در معاملات عادی در محاکم و تمامی ادارات را داریم.
در متن این ماده عنوان شده که «تمامی مراجع اداری، قضائی و شبه قضائی در کلیه دعاوی اعم از حقوقی، کیفری و اداری نمی توانند و نبایست اسناد عادی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول را بپذیرد» و بعد در کنار این ماده یک ضمانت اجرا برای افرادی که بخواهند این ضمانت اجرا را نادیده بگیرند، پیش‌بینی شده است.
به بیان دیگر، اگر مراجع اداری، قضائی و شبه قضائی ما این اسناد عادی را پذیرفتند، ضمانت اجرایی برای آنها در نظر گرفته شده که این ضمانت اجرا در واقع عامل بازدارنده برای پذیرش آنها است. لذا ضمانت اجرایی که اکنون محل توجه قرار گرفته شده، بنظر تدوین کنندگان متن در مجلس شورای اسلامی، در شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام، یک ضمانت اجرای کافی و وافی است.
-این طرح از چه زمانی اجرا خواهد شد و مردم در گام نخست باید چه اقدامی انجام دهند؟
حجت‌الاسلام کیخای‌فرزانه: فرض بر این است که با متنی که برای این طرح تدوین می‌شود، تمامی آسیب‌هایی که در آینده مردم با آن مواجه خواهند بود، رفع شود. از همین رو تنها تاکنون بیش از ۴۰ جلسه کارشناسی در کمیته مربوطه در مجمع تشخیص مصلحت نظام برگزار شده است.
حاضرین در جلسات کمیته مربوطه به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نماینده وزارت راه شهرسازی، بنیاد مسکن و سازمان ثبت اسناد و… بودند. این نمایندگان ایرادات خود به این طرح را بیان کردند. فرض بر این است که این طرح قرار نیست پس از تصویب صرفا یک قانون باقی بماند، بلکه قرار است یک قانونی شود که به مرحله اجرا برسد. / کانون سردفتران و دفتریاران
