معاملات اموال غیرمنقول همواره از موضوعات پرحاشیه در نظام حقوقی کشور بوده است. رهبر انقلاب اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشا بزرگ فساد دانستند و بر لزوم سلب اعتبار از این‌گونه معاملات تاکید کردند. در همین راستا، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، در تاریخ ششم آذرماه ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از ایرادات شورای نگهبان در مورد برخی مواد و تبصره‌های این قانون، بررسی مواد اختلافی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.
مجمع تشخیص مصلحت نظام، پس از برگزاری جلسات متعدد و رفع موارد اختلافی سرانجام در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون را موافق با مصلحت نظام تشخیص داد. در نهایت اجرای این قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ در کشور آغاز شد، به همین جهت مسئولان قضایی تمهیدات لازم برای اجرای دقیق و سریع مفاد این قانون را در دستور کار خود قرار دادند.
صفدر کشاورز معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفت‌وگویی، درباره وضعیت اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اظهار کرد: جلسات شورای راهبری تمهیدات لازم در ارتباط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به صورت هفتگی با ریاست معاون اول قوه قضاییه برگزار می‌شود. در این جلسات ۳ حوزه مربوط به آیین‌نامه‌ها، موارد فناوری و سامانه‌ها و اطلاع‌رسانی و آگاهی‌بخشی به مردم تصمیمات خوبی اتخاذ و اجرا می‌شود.
وی افزود: مهمترین بخش اجرای قانون الزام به ثبت رسمی در خصوص تبصره ۴ ماده ۱ این قانون است. (تبصره ۴: مفاد این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.) طبق این تبصره اسناد مالکیت حدنگاری که از تاریخ ۳ تیرماه به بعد صادر می‌شود باید به صورت رسمی نقل و انتقال شود بنابراین بیشترین و بزرگترین دغدغه در این حوزه بود و باتوجه به اینکه قانونگذار تکلیف کرده است که نقل و انتقالات به صورت رسمی باشد باید سازوکار این موضوع را در نظر می‌گرفتیم.
تمام دفاتر اسناد رسمی می‌توانند قرارداد‌های خصوصی مردم را تنظیم کنند
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: بر همین اساس راهکار اول، ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است (ماده ۲: دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قرارداد‌های خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیر منقول از قبیل تعهد به بیع قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند …در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قرارداد‌های مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی (۱۳۹۴/۴/۳۱) ارزش معاملاتی می‌باشد.) که طبق این ماده دفاتر اسناد رسمی ملزم شدند که قرارداد‌های خصوصی مردم از جمله بیع، قولنامه و تعهد به بیع را نیز تنظیم کنند. بنابراین این شرایط را ایجاد کردیم و در حال حاضر در تمام دفاتر اسناد رسمی بارگذاری و نسخه‌گذاری شده است و می‌توانند قرارداد‌های خصوصی مردم را تنظیم کنند.
مشاوران املاک پیش‌نویس قرارداد تهیه شده را برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌کنند
کشاورز بیان کرد: راهکار دوم، ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. (ماده ۳: دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست…) که طبق این ماده مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل می‌شوند برهمین اساس از تاریخ ۱۵ مرداد سال جاری تمام مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل هستند و از این ظرفیت استفاده می‌کنند مردم پس از ایجاد تفاهم با مراجعه به مشاوران املاک پیش نویس قرارداد تهیه شده را در سامانه درج و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌کنند.
وی ادامه داد: راهکار سوم تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است (تبصره ۲: سازمان مکلف است ظرف یک سال از لازم الاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون فقط در قالب قرارداد‌های یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب‌های مذکور را داشته باشند، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.) که طبق این ماده افراد بتوانند بدون حضور در دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک قرارداد‌های خصوصی خود را تنظیم کنند و این امر نیاز به ۲ زیرساخت دارد که در زیرساخت اول استعلامات باید به صورت برخط باشد و دستگاه‌هایی که به نوعی در نقل و انتقال املاک باید پاسخ استعلام را بدهند مطابق ماده ۵ و ماده ۶ این قانون مکلف شدند استعلام‌ها را حداکثر ظرف یک سال به صورت بر خط پاسخ دهند و زیرساخت دوم تهیه قرارداد‌های یکسان برای این گونه اعمال حقوقی بود که این قرارداد یکسان در حال نهایی شدن است و اگر این دو زیرساخت محقق شود مردم می‌توانند از ظرفیت تبصره ۲ ماده ۳ که موضوع خودکاربری است اعمال حقوقی خود را نیز ثبت کنند.
محاکم قضایی اختلافات اسنادی که به صورت رسمی نقل و انتقالات آن انجام نشده است را نمی‌پذیرند
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در راستای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول توصیه می‌کنم آن دسته از افرادی که تاکنون از تاریخ سوم تیر ماه ۱۴۰۳ به بعد سند مالکیت دریافت کردند اگر بخواهند نقل و انتقالی انجام دهند حتماً به صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام دهند. اگر به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکنند و اسناد خود را به صورت رسمی انتقال ندهند مشمول ضمانت‌های ماده ۱ این قانون خواهند شد و در صورتی که اختلافی نسبت به نقل و انتقالی که توسط دفترخانه ثبت نشده است پیش بیاید محاکم قضایی این اختلافات را نمی‌پذیرند و قابل استماع نخواهد بود، چرا که فاقد اعتبار است و در هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی مورد پذیرش نخواهد بود.
