اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، یکشنبه ۱۹ مهر ماه در برنامه زنده صوتی و تصویری «دور یک میز» رادیو تهران که با موضوع «اهمیت توسعه سند رسمی و چالش‌های دفاتر اسناد رسمی» برگزار شد، به تشریح پیامدهای اجرای قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب‌وکار، افزایش تعداد دفاتر اسناد رسمی، مشکلات اقتصادی سردفتران جوان، ضرورت اصلاح شیوه جذب سردفتران، طرح رتبه‌بندی دفاتر و آثار اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخت.
*تعداد دفاتر در برخی شهرها از تعداد سوپرمارکت‌ها بیشتر شده است!
قویدل در پاسخ به پرسش مجری برنامه درباره تعداد اسناد تنظیمی روزانه و تناسب تعداد دفاتر اسناد رسمی با میزان مراجعه‌کنندگان اظهار کرد: متأسفانه با اجرای قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب‌وکار در چند سال گذشته، تعداد افرادی که از طریق آزمون سردفتری جذب و به عنوان سردفتر انتخاب شده‌اند، چندین برابر آمار پیش از اجرای این قانون بوده است. همان‌طور که اشاره شد، در برخی شهرهای کوچک کشور حتی تعداد دفاتر اسناد رسمی از تعداد سوپرمارکت‌ها نیز بیشتر شده است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به آثار اجرای قانون تسهیل بر مشاغل حقوقی تصریح کرد: این قانون علاوه بر حرفه سردفتری، به سایر مشاغل حقوقی از جمله وکالت و کارشناسی نیز آسیب وارد کرده است، اما آثار آن در حرفه سردفتری به‌ویژه از این جهت قابل توجه است که یک سردفتر برای آغاز فعالیت خود به سرمایه اولیه نیاز دارد. سردفتر باید محلی مطابق با استانداردهای لازم تهیه کند، تجهیزات و سیستم‌های رایانه‌ای مورد نیاز را فراهم سازد، امکان اتصال به سامانه‌ها را داشته باشد و دفتریار نیز در دفترخانه فعالیت کند. تمامی این موارد هزینه‌هایی را به سردفتر تحمیل می‌کند که ممکن است برای یک وکیل دادگستری الزامی نباشد.
قویدل با بیان اینکه در حال حاضر حدود ۱۶ هزار و ۸۰۰ سردفتر و دفتر اسناد رسمی در کشور وجود دارد، گفت: از نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، این تعداد با توجه به میزان معاملاتی که در سطح کشور انجام می‌شود، بسیار بیشتر از نیاز موجود است و عملاً با مازاد دفاتر اسناد رسمی مواجه هستیم؛ موضوعی که تبعات متعددی به همراه داشته است.
*سردفتران جوان با امید وارد این حرفه می‌شوند اما با واقعیتی متفاوت مواجه می‌شوند
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به پرسش مجری درباره اشباع بازار کار سردفتری تأکید کرد: بازار سردفتری در شرایط فعلی اشباع شده است. جوانی که امروز با آرزو و امید وارد این حرفه می‌شود، پس از آغاز فعالیت متوجه می‌شود که آنچه پیش روی او قرار گرفته، سرابی بیش نبوده است.
وی با اشاره به هزینه‌های سنگین تأسیس دفترخانه در تهران اظهار کرد: فردی که به‌تازگی به عنوان سردفتر انتخاب شده، برای راه‌اندازی دفترخانه خود در شهری مانند تهران به سرمایه قابل توجهی نیاز دارد که این رقم بسیار بیشتر از یک میلیارد تومان است.
قویدل افزود: تهیه محل مناسب، سیستم‌های رایانه‌ای، تجهیزات اداری، میز و صندلی و فراهم کردن امکانات لازم برای اتصال به سامانه‌های مربوطه از جمله هزینه‌هایی است که سردفتر جدید باید متحمل شود. حتی در شهرهای دیگر نیز راه‌اندازی دفترخانه مستلزم تأمین حداقل امکانات و تجهیزات مورد نیاز است.
وی با ابراز نگرانی از وضعیت اقتصادی سردفتران جوان گفت: در حال حاضر تعدادی از جوانانی که وارد حرفه سردفتری شده‌اند، در حال استعفا هستند؛ زیرا پس از شروع فعالیت متوجه شده‌اند که با توجه به تعداد دفاتر اسناد رسمی، درآمد حاصل از فعالیت دفترخانه تکافوی هزینه‌های آنان را نمی‌دهد.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تأکید کرد: در شرایط فعلی، هر ماه تعدادی از سردفتران جوان به دلیل مشکلات اقتصادی و ناتوانی در تأمین هزینه‌های فعالیت دفترخانه از این حرفه استعفا می‌دهند.
*یک سردفتر در طول یک سال فقط دو سند تنظیم کرده است
قویدل در ادامه با اشاره به دشواری نظارت و بازرسی از دفاتر اسناد رسمی پس از افزایش تعداد سردفتران اظهار کرد: یکی دیگر از مشکلاتی که قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب‌وکار ایجاد کرده، افزایش قابل توجه تعداد دفاتر اسناد رسمی و دشوار شدن نظارت و بازرسی از فعالیت آن‌ها برای سازمان ثبت است.
وی افزود: نمی‌توان میانگین دقیقی از تعداد اسناد تنظیمی در تمامی دفاتر ارائه کرد؛ زیرا میزان تنظیم سند به‌صورت مساوی میان دفترخانه‌ها توزیع نمی‌شود و وضعیت یک دفترخانه در منطقه یک تهران قطعاً با دفترخانه‌ای در یک شهرستان کوچک متفاوت است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تشریح نمونه‌ای از وضعیت دفاتر تازه‌تأسیس گفت: شخصاً با سردفتر خانمی مواجه شدم که سال گذشته دفترخانه خود را تأسیس کرده بود، اما در طول یک سال فعالیت، تنها یک سند وکالت و یک اقرارنامه تنظیم کرده بود؛ یعنی مجموع عملکرد دفترخانه او در یک سال فقط دو سند حقوقی بود.
قویدل ادامه داد: این سردفتر با وجود هزینه‌هایی که برای راه‌اندازی دفترخانه متحمل شده بود، به دلیل شرایط اقتصادی و نبود درآمد کافی، برای استعفا به سازمان ثبت مراجعه کرده بود.
*هشدار درباره شکل‌گیری رقابت ناسالم میان دفاتر اسناد رسمی
وی یکی دیگر از پیامدهای نگران‌کننده افزایش بی‌رویه تعداد دفاتر اسناد رسمی را احتمال شکل‌گیری رقابت ناسالم برای جذب مراجعه‌کننده دانست و اظهار کرد: سردفتر باید امین مردم باشد و به عنوان یک حقوقدان، شرایطی فراهم کند که شهروندان با اطمینان و امنیت خاطر برای انجام امور حقوقی و ثبتی خود به او مراجعه کنند.
قویدل افزود: اگر بدون بررسی‌های لازم، هر سال تعداد دفاتر اسناد رسمی افزایش پیدا کند، ممکن است برخی افرادی که برای ورود به این حرفه سرمایه‌گذاری کرده‌اند، برای جلوگیری از زیان مالی یا ادامه فعالیت خود، خدای نکرده به اقداماتی روی بیاورند که نه به صلاح کشور باشد و نه با جایگاه و شأن حرفه سردفتری تناسب داشته باشد.
وی در عین حال تأکید کرد که تعداد بسیار زیادی از سردفتران با شرافت و درستکاری به انجام وظایف خود مشغول هستند و نگرانی مطرح‌شده به معنای تعمیم رفتار احتمالی تعداد محدودی از افراد به تمامی فعالان این حرفه نیست.
*موافقت اکثریت اعضای کمیسیون قضایی مجلس با ضرورت اصلاح قانون تسهیل
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پاسخ به پرسشی درباره تعامل سازمان ثبت و کانون سردفتران و دفتریاران با مجلس شورای اسلامی برای اصلاح قانون تسهیل گفت: خوشبختانه در پی جلساتی که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران با کمیسیون قضایی مجلس شورای اسلامی داشته‌اند، اکثریت نمایندگان حاضر در این کمیسیون، ضرورت اصلاح قانون تسهیل، به‌ویژه در حوزه سردفتری را پذیرفته‌اند.
وی ابراز امیدواری کرد که اصلاح این قانون هرچه سریع‌تر انجام شود و افزود: امیدواریم پیش از آنکه بار دیگر تعداد بیشتری از جوانان امیدوار وارد این حرفه شوند و با مشکلات موجود مواجه شوند، قانون تغییر کند و شیوه جذب سردفتران به شکل دیگری سامان یابد.
قویدل تأکید کرد: هدف از اصلاح قانون، ایجاد انحصار نیست، بلکه باید شرایطی فراهم شود که افراد شایسته و علاقه‌مند بتوانند بدون انحصارطلبی وارد حرفه سردفتری شوند؛ اما نه با این تعداد جذب که عملاً غیرقابل کنترل باشد.
اجرای طرح رتبه‌بندی دفاتر اسناد رسمی به زودی
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخش دیگری از سخنان خود از برنامه سازمان ثبت برای اجرای طرح رتبه‌بندی دفاتر اسناد رسمی خبر داد و گفت: یکی از طرح‌هایی که سازمان ثبت در دستور کار دارد، رتبه‌بندی دفاتر اسناد رسمی است که به‌زودی در کشور اجرا خواهد شد.
وی با بیان اینکه سابقه و تجربه سردفتران یکی از معیارهای این رتبه‌بندی خواهد بود، اظهار کرد: سردفتری که به‌تازگی وارد این حرفه شده و هنوز تجربه کافی ندارد، طبیعتاً از نظر میزان تجربه با سردفتری که سال‌ها در این حوزه فعالیت کرده، یکسان نیست.
قویدل ادامه داد: بر همین اساس، یکی از مواردی که در طرح رتبه‌بندی دفاتر اسناد رسمی ملاک عمل قرار خواهد گرفت، سابقه فعالیت سردفتر است؛ به این معنا که سردفتر در ابتدای فعالیت خود امکان تنظیم اسناد مشخصی را داشته باشد و به‌تدریج با افزایش سابقه و تجربه، امکان تنظیم سایر اسناد نیز برای او فراهم شود.
*قانون تسهیل به حوزه وکالت و کارشناسی نیز آسیب وارد کرده است
قویدل با اشاره به آثار قانون تسهیل بر سایر حرفه‌های حقوقی گفت: آسیبی که این قانون به حوزه وکالت و کارشناسی وارد کرده، اگر بیشتر از حرفه سردفتری نباشد، کمتر از آن نیست. وکیل و کارشناس را می‌توان دو بال قاضی برای صدور رأی صحیح و متقن دانست و هرگونه ضعف در این دو حوزه می‌تواند بر کیفیت رسیدگی‌های قضایی تأثیر بگذارد.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با انتقاد از شیوه ورود افراد فاقد تجربه کافی به حوزه کارشناسی اظهار کرد: کارشناس رسمی باید در موضوعی که برای آن پروانه کارشناسی دریافت می‌کند، دارای تخصص و خبرگی لازم باشد؛ در حالی که ممکن است فردی صرفاً با داشتن مدرک کارشناسی حقوق یا مدارک مرتبط مانند عمران، معماری و سایر رشته‌ها، بدون برخورداری از تجربه کاری کافی و بدون گذراندن آزمونی که صلاحیت تخصصی او را به‌درستی احراز کند، وارد حرفه کارشناسی شود.
وی تصریح کرد: چنین وضعیتی می‌تواند موجب اطاله دادرسی شود؛ زیرا ممکن است کارشناسی‌ها چندین بار تکرار یا تجدید شوند تا قاضی بتواند در نهایت رأی صحیح و متقنی صادر کند.
*قانون الزام، نقش دفاتر اسناد رسمی را در معاملات املاک پررنگ‌تر کرده است
قویدل در پاسخ به پرسش مجری درباره تغییرات روند معاملات و وظایف دفاتر اسناد رسمی، به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اشاره کرد و گفت: یکی از قوانین بسیار مهمی که در اردیبهشت‌ماه سال ۱۴۰۳ در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
وی افزود: همان‌طور که از عنوان این قانون مشخص است، موضوع آن ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول از جمله خانه، مغازه، زمین کشاورزی و سایر املاک است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به ماده یک این قانون اظهار کرد: قانونگذار تصریح کرده است که اعمال حقوقی مشمول این ماده باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند؛ همان سامانه‌ای که دفاتر اسناد رسمی در حال حاضر معاملات را در آن ثبت می‌کنند.
وی ادامه داد: قانونگذار برای ثبت نهایی معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، سه مسیر پیش‌بینی کرده است که یکی از آن‌ها در ماده ۲ قانون مشخص شده و بر اساس آن، اشخاص می‌توانند مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
گفت: نخستین نکته‌ای که مردم هنگام خرید ملک باید بررسی کنند، این است که آیا ملک مورد نظر دارای سند مالکیت رسمی است یا خیر. اگر ملکی فاقد سند مالکیت باشد، خریدار باید بداند که در حال انجام معامله‌ای پرریسک است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به آگهی‌های فروش املاک قولنامه‌ای در بسترهای فضای مجازی اظهار کرد: همچنان در برخی آگهی‌های خریدوفروش ملک مشاهده می‌شود که آپارتمان یا ملکی به‌صورت قولنامه‌ای عرضه شده و حتی برخی مشاوران املاک با استناد به سابقه فعالیت خود، مدعی می‌شوند که معامله هیچ مشکلی نخواهد داشت و پاسخگوی مسائل احتمالی هستند.
وی تأکید کرد: چنین اطمینانی لزوماً وجود ندارد؛ زیرا در خرید ملکی که فاقد سند مالکیت رسمی است، ممکن است خریدار از وجود معاملات معارض مطلع نباشد یا نداند که ملک در محدوده اراضی ملی یا بستر رودخانه قرار گرفته است.
قویدل تصریح کرد: بنابراین خریدوفروش ملک فاقد سند مالکیت رسمی، بدون بررسی‌های لازم، می‌تواند خطرات حقوقی جدی برای خریدار به همراه داشته باشد.
*امکان تنظیم قولنامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی فراهم شده است
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره نحوه انجام معاملات املاک دارای سند سبزرنگ گفت: اگر شهروندان قصد خرید ملکی را دارند که دارای سند مالکیت سبزرنگ است، نباید معامله را با قولنامه عادی، مبایعه‌نامه سه‌برگی، قرارداد تایپی یا دست‌نویس انجام دهند؛ زیرا به‌ویژه خریدار ممکن است متضرر شود.
پاسخ به پرسش‌های مطرح‌شده درباره هزینه‌های تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی اظهار کرد: هزینه‌های قانونی دفاتر اسناد رسمی از سوی سازمان ثبت در نرم‌افزار مربوط پیش‌بینی و درج شده است. شهروندان هنگام تنظیم سند در دفترخانه باید هزینه‌ها را صرفاً از طریق کارت بانکی و دستگاه کارت‌خوان همان دفتر اسناد رسمی پرداخت کنند و به هیچ عنوان نباید وجهی را به‌صورت دستی پرداخت کرده یا از دستگاه کارت‌خوانی خارج از دفترخانه استفاده کنند.
قویدل افزود: پرداخت هزینه‌ها باید با کارت بانکی طرفین معامله و از طریق دستگاه کارت‌خوان متعلق به همان دفتر اسناد رسمی انجام شود.
وی با اشاره به اقدامات سازمان ثبت برای شفاف‌سازی هزینه‌های دفاتر اسناد رسمی گفت: پس از تنظیم سند، پیامکی حاوی خلاصه اطلاعات سند برای اشخاص ارسال می‌شود که در قسمت پایانی آن، ریز هزینه‌های پرداخت‌شده نیز درج شده است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: به این ترتیب، مراجعه‌کنندگان می‌توانند میزان هزینه‌ای را که از طریق کارت‌خوان دفترخانه پرداخت کرده‌اند، با اطلاعات درج‌شده در پیامک سازمان ثبت تطبیق دهند. این امکان با هدف شفاف‌سازی هزینه‌های دفاتر اسناد رسمی فراهم شده است.
مبنای محاسبه هزینه‌های تنظیم سند، ارزش معاملاتی ملک است نه قیمت روز آن
قویدل با تشریح نحوه محاسبه هزینه‌های تنظیم سند اظهار کرد: هزینه‌هایی مانند حق‌التحریر و حق‌الثبت بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه می‌شود، نه ارزش روز آن در بازار. ارزش معاملاتی رقمی است که هر سال از سوی سازمان امور مالیاتی اعلام می‌شود و معمولاً بخش بسیار کوچکی از قیمت واقعی ملک در بازار است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تبیین تفاوت ارزش معاملاتی و قیمت روز ملک گفت: ممکن است ملکی در بازار ۹۰ میلیارد تومان ارزش داشته باشد، اما ارزش معاملاتی آن ۹۰ میلیون تومان تعیین شده باشد. در چنین شرایطی، هزینه‌های مربوط بر مبنای ارزش معاملاتی ۹۰ میلیون تومانی محاسبه می‌شود، نه قیمت روز ۹۰ میلیارد تومانی ملک.
*اصلاح فوری قانون تسهیل و آموزش عمومی درباره قانون الزام ضروری است
قویدل در بخش پایانی این گفت‌وگو و در پاسخ به پرسش مجری درباره پیشنهادهای سازمان ثبت برای بهبود فعالیت دفاتر اسناد رسمی و کاهش پرونده‌های قضایی اظهار کرد: یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که باید به‌سرعت مورد اصلاح قرار گیرد، مقررات قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب‌وکار در خصوص جذب سردفتران است که مشکلات ناشی از آن را در ابتدای گفت‌وگو تشریح کردم.
وی افزود: موضوع بسیار مهم دیگر، آموزش و اطلاع‌رسانی به مردم درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه قانون الزام نقش دفاتر اسناد رسمی را پررنگ‌تر کرده است، گفت: این قانون بدون آنکه نقش مشاوران املاک را کاهش دهد، شیوه فعالیت آن‌ها را تغییر داده است.
قویدل توضیح داد: وظیفه مشاوران املاک، دلالی و واسطه‌گری در معاملات است و اگر معامله‌ای از طریق بنگاه مشاور املاک انجام شود، مشاور املاک حق دلالی مربوط به فعالیت خود را دریافت می‌کند؛ اما روش انجام کار مشاوران املاک در قانون الزام تغییر کرده است.
*مشاوران املاک حق تنظیم قولنامه عادی برای اسناد سبزرنگ را ندارند
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بار دیگر با تأکید بر ممنوعیت تنظیم قراردادهای عادی برای املاک دارای سند سبزرنگ اظهار کرد: هیچ مشاور املاکی حق ندارد برای این دسته از املاک قولنامه عادی تنظیم کند و معاملات باید از طریق ثبت پیش‌نویس قرارداد یا قرارداد یکسان در چارچوب قانون انجام شود.
وی با اشاره به ضمانت اجراهای قانونی این موضوع افزود: در ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مجازات‌هایی برای تخلفات مشاوران املاک پیش‌بینی شده است.
قویدل در عین حال از همکاری مشاوران املاک دارای پروانه صنفی با سازمان ثبت قدردانی کرد و گفت: خوشبختانه مشاوران املاک دارای پروانه صنفی در اجرای مقررات جدید همکاری بسیار خوبی با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور داشته‌اند.
*سامانه ثبت ادعا از اول خرداد ۱۴۰۵ راه‌اندازی شده است
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه به سامانه پیش‌بینی‌شده در ماده ۱۰ قانون الزام اشاره کرد و گفت: یکی از سامانه‌های مهم این قانون، سامانه ثبت ادعا یا سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی است که با عنوان اختصاری «ساغر» نیز شناخته می‌شود.
وی افزود: مردم باید بدانند که سامانه ثبت ادعا، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی و سامانه ساغر، همگی به یک سامانه اشاره دارند که از طریق سامانه کاتب به نشانی kateb.ir در دسترس است.
قویدل با اشاره به راه‌اندازی گام نخست این سامانه در اول خردادماه ۱۴۰۵ اظهار کرد: افرادی که ادعای مالکیت مستند به اسناد عادی دارند، از جمله کسانی که ملکی یا آپارتمانی را با قولنامه عادی خریداری کرده‌اند، در حالی که سند مالکیت رسمی همچنان به نام فروشنده یا شخص دیگری است، باید مستندات خود را در این سامانه ثبت کنند.
وی توضیح داد: این افراد باید قولنامه عادی و نقشه ملک مورد نظر را در سامانه بارگذاری کرده و سپس اقدامات قانونی لازم را پیگیری کنند.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور همچنین از راه‌اندازی گام بعدی این سامانه در آینده نزدیک خبر داد.
*مالکان املاک فاقد سند رسمی برای دریافت سند مالکیت اقدام کنند
قویدل در پایان با توصیه به مالکان املاک فاقد سند رسمی اظهار کرد: افرادی که ملکی در اختیار دارند اما ملک آن‌ها فاقد سند مالکیت رسمی است، می‌توانند از طریق سامانه قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، درخواست صدور سند مالکیت کنند.
وی افزود: این سامانه از طریق نشانی sabtemelk.ssaa.ir در دسترس است و متقاضیان می‌توانند درخواست خود را در آن ثبت کنند.
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خاطرنشان کرد: پس از ثبت درخواست و انجام تشریفات قانونی و ثبتی مربوط، همکاران سازمان ثبت نسبت به صدور سند مالکیت برای متقاضیان واجد شرایط اقدام خواهند کرد.
